Апартаменты покупают ради курорта, вида и дохода от сдачи, а о налогах вспоминают, когда приходит первое уведомление. Сумма в нём часто удивляет: за студию в отеле налог на имущество может оказаться в десятки раз больше, чем за квартиру той же стоимости. Причина одна — статус. Апартамент юридически не жильё, а нежилое помещение, и почти все налоговые правила для него другие.
Разбираем три налога владельца апартаментов — на имущество, со сдачи и при продаже — с нормами Налогового кодекса и ставками Сочи, где находятся Роза Хутор и Красная Поляна.
Налог на имущество: от чего зависит ставка
Налог на имущество за апартаменты считают от кадастровой стоимости, записанной в ЕГРН на 1 января года. Ставку устанавливает муниципалитет, но в пределах, которые задаёт Налоговый кодекс, и эти пределы для нежилых помещений выше, чем для квартир.
| Ситуация | Предельная ставка | Норма |
|---|
| Здание с апартаментами включено в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости | до 2 % | НК РФ, ст. 378.2, 406 |
| Здание в перечень не включено («прочие объекты») | до 0,5 % | НК РФ, ст. 406 |
| Кадастровая стоимость объекта свыше 300 млн ₽ | 2,5 % | НК РФ, ст. 406 |
| Для сравнения: квартира | до 0,1 %, муниципалитет вправе поднять до 0,3 % (в Сочи — 0,05–0,15 %) | НК РФ, ст. 406 |
Перечень по ст. 378.2 составляет регион, обычно — до начала года. В него включают административно-деловые и торговые центры, а также помещения в них; гостиницы и апарт-комплексы попадают туда в зависимости от назначения здания и решений региона. Поэтому один и тот же апартамент в двух соседних корпусах может облагаться по разным ставкам.
Ставки в Сочи
В Сочи налог на имущество физлиц установлен решением Городского Собрания № 59 от 26.11.2020. В редакции, применявшейся для налога за 2023 год, ставки такие: 1,4 % — для объектов из перечня по ст. 378.2, 0,2 % — для прочих нежилых объектов, 2 % — для объектов дороже 300 млн ₽. Отдельной строки для апартаментов в решении нет: они облагаются как нежилые помещения по общему правилу.
Как проверить ставку на свой год: в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» выберите Краснодарский край и город-курорт Сочи. Включено ли здание в перечень — видно в перечне департамента имущественных отношений края на нужный год или по кадастровому номеру в налоговом уведомлении.
Вычеты и льготы: почему их нет
Для квартиры налоговую базу уменьшают на 20 м², для дома — на 50 м², а пенсионеры и ряд других категорий освобождены от налога за один объект каждого вида. Для апартаментов этого нет: вычеты по ст. 403 и льготы по ст. 407 НК РФ распространяются только на жилые помещения и перечисленные в статье объекты. Пенсионер — владелец апартаментов платит налог в полном размере.
Пример расчёта
Возьмём для иллюстрации апартамент с кадастровой стоимостью 20 млн ₽. Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной цены, но точную цифру по конкретному номеру показывает выписка ЕГРН — без неё любой расчёт условен.
| Ставка | Налог за год |
|---|
| 0,2 % (прочие нежилые объекты, Сочи) | 40 000 ₽ |
| 0,5 % (предел для прочих объектов) | 100 000 ₽ |
| 1,4 % (объекты из перечня, Сочи) | 280 000 ₽ |
| 2 % (предел для объектов из перечня) | 400 000 ₽ |
Разница между нижней и верхней строкой — в десять раз. Поэтому вопрос «в перечне ли здание» стоит задать продавцу до сделки, а не после первого уведомления.
Налог с дохода от сдачи апартаментов
Доход от сдачи апартаментов физлицо декларирует и платит НДФЛ по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года: 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15 % — с части от 2,4 до 5 млн ₽, 18 % — до 20 млн ₽, дальше 20 и 22 %. Повышенная ставка применяется только к части дохода сверх порога, а в базу входят и зарплата, и другие доходы.
- Самозанятость (НПД) — нельзя. Закон 422-ФЗ разрешает самозанятым сдавать только жилые помещения; апартаменты — нежилые.
- ИП на упрощённой системе — законный вариант при заметном доходе: налог считается с выручки или с разницы доходов и расходов по ставкам региона.
- Патент для ИП — для сдачи в аренду нежилых помещений тоже есть; его стоимость зависит от площади и муниципалитета.
Если апартамент сдаёт управляющая компания отеля, она выплачивает собственнику доход по договору. Удерживает ли она налог как налоговый агент или собственник декларирует сам — зависит от схемы договора; это стоит проверить до подписания.
Налог при продаже апартаментов
Продать апартаменты без НДФЛ можно после пяти лет владения — это общий минимальный срок по ст. 217.1 НК РФ. Льгота «единственное жильё» с трёхлетним сроком к ним не применяется: апартамент не жильё.
- Если продаёте раньше — налог платят с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку или берут вычет 250 000 ₽ для нежилого имущества.
- Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, доходом считают 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ) — занижать цену в договоре бессмысленно.
- Ставка — 13 % до 2,4 млн ₽ дохода от продажи и 15 % сверх этого.
Вычет при покупке: почему его нет
Имущественный вычет до 2 млн ₽ и вычет по процентам ипотеки положены только за жильё — квартиры, дома, комнаты и участки под них (ст. 220 НК РФ). За покупку апартаментов вернуть НДФЛ нельзя. Это стоит учитывать, когда сравниваете цену апартамента с квартирой: у квартиры часть цены «вернётся» вычетом.
Апартаменты на Роза Хутор: что спросить про налоги
Корпус Valset Premium на Роза Хутор — гостиница категории 4★ в реестре Росаккредитации, апартаменты в нём продаются поштучно. По каждому номеру из 24 в продаже мы советуем получить до брони три цифры: кадастровую стоимость из выписки ЕГРН, ставку налога на имущество на текущий год и схему выплаты дохода по договору с оператором — с удержанием налога или без. Из них за десять минут собирается честный расчёт «сколько номер оставляет на руках».
Мнение отдела продаж Valset Premium
Налог на апартаменты — не повод отказываться от покупки, но повод считать её иначе, чем покупку квартиры. Главная цифра — ставка налога на имущество для конкретного здания: при разнице между 0,2 % и 1,4 % кадастровой стоимости итог за пять лет владения меняется на сотни тысяч рублей.
Мы опираемся на нормы Налогового кодекса и решения Сочи; ставки на конкретный год и включение здания в перечень проверяем по документам перед каждой сделкой.
Плюсы: налоговые правила для апартаментов понятны и предсказуемы; при сдаче через ИП налоговая нагрузка может быть ниже НДФЛ; продажа после пяти лет — без налога.
Минусы: нет вычетов и льгот; ставка на имущество выше, чем у квартиры; самозанятость недоступна.
Кому это неважно: покупателям, для которых апартамент — второй дом на курорте с редкой сдачей: налог на имущество для них — понятный ежегодный расход. Кому важно: тем, кто считает доходность до процента — для них ставка решает выбор между корпусами.
Как поступили бы мы: запросили бы выписку ЕГРН и посчитали налог по ставке текущего года ещё до брони, а схему налогообложения дохода обсудили бы с консультантом на реальных цифрах оператора.
Чего избегать: занижения цены в договоре «чтобы меньше платить» — налог при продаже всё равно посчитают от 70 % кадастровой стоимости, а покупатель останется с заниженной базой для своего будущего расчёта.
Отдел продаж Valset Premium · оценка от 17.10.2026
Как купить номер в отеле в собственность: схема сделки, налоги и доход в 2026 году
Апартаменты или квартира: в чём разница и что выбрать на курорте